Loader text

Gestion locative à Varsovie

Immo Polska
slide1
La diligence et de l'art au quotidien
slide2
Gestion locative professionnelle – c’est notre métier
slide3
Des années d'expérience, le capital confiance
slide2a
Chaque propriété est unique, tout comme son propriétaire et le locataire
slide5
La qualité, pas la quantité

IMMOPOLSKA est une marque qui depuis 2007 correspond à la qualité, la responsabilité et la continuité. Nous fournissons une gamme complète de gestion locative pour l’immobilier à Varsovie destiné à la location.

IMMOPOLSKA est une agence immobilière locale et indépendante, qui en plus de son activité principale de gestion locative – le cœur de notre métier – propose également une gamme complémentaire de services “à la carte” d’une agence immobilière: recherche des acquéreurs et de biens achat-vente, locations de maisons et d’appartements, conseil, préparation des scénarios d’investissement dans l’immobilier à louer. voir la suite

Gestion locative est un service relativement nouveau sur le marché immobilier polonais. Il est destiné à ceux qui ayant une ou plusieurs propriétés à louer souhaitent déléguer la gestion à une entreprise avec une expérience confirmée.

Grâce à la délégation de la gestion au mandataire, le propriétaire se libère des contacts avec le locataire, la supervision quotidienne, la facturation et les questions de réparation. Au régard du locataire il est representé par son mandataire – l’entreprise de gestion locative. Mondialement la gestion locative est la forme de supervision dominante pour les propriétaires souhaitant confier son patrimoine à un professionnel de métier. voir plus sur la gestion locative

Notre vaste expérience dans le travail apruès des propriétaires nous a permis de recueillir d’importantes informations sur leurs besoins. En les rassemblant en un seul endroit, vous pouvez, en tant que propriétaires obtenir un lot de précieux conseils dans la planification du projet, qui est de louer votre propriété. pour les propriétaires

Depuis la création de notre entreprise, la clé à la réussite dans la location de nos biens est de maintenir des relations favorables avec les locataires. Le principe fondamental est de bâtir des relations avec le locataire fondée sur le respect mutuel et des règles claires qui établissent et garantissent la conformité des deux parties avec l’exercice des obligations en vertu du bail. Que doit savoir le locataire, avant de signer un bail ? pour les locataires

IMMOPOLSKA gère actuellement quelques dizaines de biens immobiliers situés à Varsovie et certains à Poznan. Nous mettons tous nos efforts pour raccourcir le temps vacant lié à la recherche de nouveaux locataires, par conséquent, le nombre de biens actuellement affichés peuvent être relativement faible. Ces offres ne se trouvent pas dans les autres agences, comme dans la plupart des cas, selon la volonté de leurs propriétaires, nous les offrons en exclusivité. voir la liste d’annonces actuelles (en polonais)

Faites confiance à notre expérience et la responsabilité, en confiant à IMMOPOLSKA la gestion de votre propriété.. Parmis nos bien gérés sont des petits appartements (à partir de 30 m2) ainsi que des maisons de luxe du segment premium. Chaque client atirera toute notre attention pour élaborer une solution adaptée à leurs besoins individuels, en toute confidentialité. Dans le cas des contrats de gestion pour des propriétés plus importants, comme un immeuble d’habitation ou de bureaux, nous serons en mesure d’offrir nos services à des conditions préférentielles.
proposer votre bien nous contacter

Gestion locative

La gestion locative ou autrement la gérance est de substituer le propriétaire d’un bien à louer dans toutes les activités liées à la conclusion du bail et sa supervision ultérieure.

Gestion locative c’est avant tout :

  • la recherche de locataire impliquant la préparation de l’annonce, la diffusion de publicité sur des portails internet et parmi des agences immobilières coopérantes, organisation des rendez-vous dans l’appartement, présentation au propriétaire des candidats potentiels avec notre conseil sur la qualité de leur candidatures, des négociations. Cette étape comprend également la vérification des candidats pour le risque d’impayés,
  • la conclusion du bail au nom du propriétaire, transférer l’appartement locataire avec un état des lieux d’entrée détaillé,
  • la gestion comptable entre le propriétaire, le locataire, le syndic d’immeuble et les fournisseurs, éventuellement le centre d’impôts; nous encaissons des loyers et nous nous occupons de règlement de tous les frais et charges mensuels, ainsi que des factures pour des services dont l’abonné demeure le propriétaire de l’appartement,
  • d’assurer le bon état du bien grâce à un suivi annuel du bail,
  • le chiffrage du coût d’électricité, l’eau et le chauffage consommés par le locataire, basé sur des relevés des compteurs et les taux de prix pratiqués par les fournisseurs pendant la durée du bail,
  • un soutien technique continu en ce qui concerne des contrôles obligatoires, les réparations mineures et l’entretien, y compris en aidant les locataires l’organisation des interventions à leur coût,
  • l’organisation des travaux de réparation et de peinture dans les périodes de vacance,
  • le rapport écrit périodique au propriétaire, y compris toutes les recettes et les dépenses liées au logement pris en charge,
  • un rapport intérimaire par écrit au locataire contenant un solde des avances aux charges après prise en compte des coûts déjà payés.

Voici certains avantages découlant de la cession de gestion d’un bien loué à un cabinet des professionnels :

  • économiser le temps nécessaire à la recherche de locataires et de la supervision du bien,
  • se libérer de devoir rester en contact direct avec le locataire, qui, pour de nombreux propriétaires, mais les locataires aussi, représente une nuisance,
  • minimiser le risque d’une mauvaise location grâce au processus de vérification qualitative d’une candidature, basée sur plusieurs critères, ainsi que sur l’expérience acquise par notre société et des silhouettes des locataires successifs,
  • la supervision professionnelle des paiements de locataires, les solutions qui favorisent des locataires bons payeurs,
  • le plein contrôle sur les paiements mensuels au syndic et des fournisseurs de services,
  • le dossier financier et comptable stocké dans un seul endroit, chronologiquement, disponible à tout moment sous forme papier ou électronique,
  • virement mensuel des fonds au propriétaire, libre de toute charge, calculé et versé après avoir payé toutes les factures et les paiements d’impôt sur le revenu,
  • une facture pour nos prestations – important pour ceux qui ont besoin de documenter les coûts encourus envers la fiscalité.
Voici à qui nous addressons notre offre :

aux personnes résidant à l’étranger et ayant un bien immobilier à Varsovie, un appartement ou une maison, approprié à la location,

aux investisseurs privés détenant un ou plusieurs appartements, locaux commerciaux, des garages ou des maisons à louer,

aux propriétaires d’immeubles d’habitation ou détenteurs des parts dans un tel immeuble,

aux promoteurs immobiliers intéressés par la location de leurs locaux, résidentiels et commerciaux,

aux entreprises et banques détenants dans leur actifs l’immobilier à louer.

La base pour la prestation de gestion locative est un contrat de gestion et un mandat donné par le propriétaire pour réaliser des activités couvertes par le contrat. Notre remunération est perçue sous forme d’une commission et est calculée au pourcentage des fonds encaissés auprés du locataire. La société émet une facture TVA pour toutes sommes encaissées.

Notre société gère les seuls baux à long terme, au moins d’un an. Seulement en cas d’exception, cette période peut être raccourcie. Pour respecter notre sens de responsabilité, à la fois pour les propriétaires et les locataires, nous ne nous engageons pas à gérer des appartements à louer „par pièce”.

La gestion locative ne presente pas le même mechanisme, qu’une location à but d’une sous-location. Dans le cas de notre société nous offrons seulement la gérance, de sorte que nous agissons en qualité d’un mandataire du propriétaire. Par conséquent, tout bail signé pour un bien geré par IMMOPOLSKA est conclu entre le propriétaire, représenté par notre entreprise, et un locataire. Nous ne sommes en aucun cas le locataire dans les appartement gérés et nous ne les sous-louons pas.

Je suis propriétaire

Voici les réponses à certaines des questions les plus fréquemment posées par les propriétaires d’appartements à louer. Si votre question est pas encore sur notre liste, s’il vous plaît laissez-nous savoir et la réponse apparaîtra ci-dessous. nous contacter / obtenir plus d’informations

Coopération avec une agence de gestion immobilière

Quelles sont les formalités pour commencer la coopération avec votre agence ?

Le propriétaire signe le contrat de gestion immobilière, avec son inséparable, le mandat pour notre entreprise pour nous donner les moyens de conclure pour le compte du client les baux de location, ainsi que effectuer toutes les tâches quotidiennes liées à la gestion des biens, y compris la prise de décisions simples liées à assurer le bon fonctionnement de la propriété.

Le mandat - doit-il être sous une forme d'un acte notarié ?

Il n’y a aucune exigence selon laquelle un pouvoir de mener des activités liées à la location d’une propriété et apporter son soutien quotidien devrait être sous la forme d’un acte notarié. Parfois, cependant, les propriétaires nous donnent pouvoir signé devant un notaire, ce qui augmente la fiabilité du mandataire aux yeux des locataires potentiels et contribue à louer la propriété plus efficacement.

Quelles sont les étapes de démarrage d'une coopération ?

Le plus souvent, le démarrage d’une coopération se déroule comme suit :

1. Le propriétaire nous contacte pour obtenir les informations de base sur nos services.
2. Nous nous réunissons avec le propriétaire dans l’appartement qui est sujet à être loué.
3. Nous travaillons sur l’élaboration du projet du contrat de gestion de la propriété, tout en recueillant les données nécessaires sur la propriété et son statut juridique.
4. Nous concluons le contrat de gestion de la propriété.
5. Nous signons un protocole du transfert de propriété (état des lieux), les clés, les télécommandes, la documentation, etc.
6. Nous lançons une recherche de locataire.
7. Le bail est signé et la propriété est remise à son nouveau locataire.

Quel est le tarif de vos services ?

La société utilise deux options pour le calcul de sa rémunération :

1. Un forfait mensuel au cours de la période où l’appartement est loué.
2. Une commision de location à la signature de chaque nouveau bail, suivi d’un forfait mensuel réduit au cours de la période où l’appartement est loué.

Tous les frais sont proportionnels aux revenus générés par la propriété. Le client choisit l’option de calcul de la rémunération à la signature du contrat de gestion. Ensuite, l’option peut être changée chaque fois que l’appartement est vacant.

Pour la période de la vacance, en attende du nouveau locataire, nous ne facturons pas de frais.

Est-ce que votre entreprise est-elle assurée ?

Oui, la société a l’assurance responsabilité civile obligatoire pour les activités suivantes :
– les services de gestion de biens immobiliers,
– les services de transactions immobilières,
– les services de comptabilité.

La propriété à louer

Quelles sont des caractéristiques d'un appartement à louer ?

Cela dépend du segment des locataires, au quel nous aimerions adresser notre offre. Toutefois, en tenant compte des attentes moyennes des locataires, un appartement idéal pour une location devrait être:
bien situé: à proximité des transports en commun, dans les quartiers centraux ou ceux qui entourent le centre, à proximité des aires de loisirs,
– relativement petit: un studio ou deux pièces, avec aucun espace perdue, composé d’une cuisine séparée et de préférence d’un WC séparé, également,
ergonomique: les locataires attendent des armoires d’une grande capacité, des équipements, appareils, bon usage de l’espace existant, l’absence de grands foyers vides, couloirs, etc.,
esthétiquement équilibré: peint dans des couleurs neutres et claires, propre, ensoleillé.

Dois-je meubler l'appartement avant de le louer ?

Ce n’est pas nécessaire, surtout si l’appartement se compose de 3 pièces ou plus. Les locataires des appartements plus grands ont souvent leurs propres meubles.

Pour les petits appartements, il est plus probable que le locataire attendra les meubles, mais il est préférable d’attendre avec la décision d’acheter quoi que ce soit jusqu’à ce que le futur locataire se trouve et seulement après déterminer avec lui la gamme d’objets nécessaires. Néanmoins, le propriétaire du petit appartement non meublé doit toujours avoir à l’esprit un budget pour certains meubles.

Mon appartement est dans le style des années 70 - pouvez-vous le louer ?

Certainement oui, mais un facteur qui décide du succès éventuel est le niveau du loyer prévu par le propriétaire. Une fois que le prix proposé est excessif par rapport au niveau du marché, l’appartement sera plus difficile à louer. Toutefois, si le prix est fixé à un niveau attractif, n’importe quelle propriété peut être louée. Les pertes résultant de la vacance liée au prix gonflé sont souvent beaucoup plus élevées que la perte de revenu associée à la réduction modérée du loyer.

J'ai un appartement à louer pour les chambres - à combien puis-je le louer ?

Notre agence ne gère pas des appartements qui sont destinés à être loués pour les chambres.

Puis-je signer un contrat de gestion pour un appartement, qui a déjà un locataire ?

Oui, nous acceptons la gestion des appartements et des locaux avec un bail en cours. Toutefois, si le propriétaire prend une telle décision en raison des problèmes avec son locataire, il est important de bien analyser l’état actuel de la situation, ce qui nous aidera à choisir la meilleure façon de résoudre le conflit et éviter son approfondissement.

Les questions financières

Comment l'argent va du locataire au propriétaire ?

Les fonds versés par le locataire pour couvrir le loyer et les avances pour les charges, arrivent à un compte bancaire spécial. A partir de ce compte, nous payons les frais et charges de copropriété, ainsi que les factures d’électricité ou du gaz et tous les autres frais qui doivent être payés en ligne avec les instructions du propriétaire. Ensuite, le montant restant est transféré sur le compte du propriétaire.

De cette façon, le propriétaire reçoit les fonds «nets», libres de tous autres charges, comme ils avaient été payés par notre société. L’exception est faite pour les taxes applicables, mais il est également possible de déléguer la gestion fiscale à notre société, de sorte que même les impôts sont calculés et payés par nous au nom du propriétaire.

Acceptez-vous les paiements en espèces ?

La société ne prends pas d’espèces – toutes les transactions sont effectuées par virements bancaires.

Est-ce que l'entreprise peut faire pour moi une déclaration fiscale et payer mes impôts sur revenu foncier ?

A la demande expresse du propriétaire, il est possibilité de calculer, payer et déclarer l’impôt simplifié sur le revenu foncier (PIT-28). Le service de gestion fiscale fait partie de notre champ d’activités définies par le contrat de gestion et ne fait pas d’objet d’une facturation supplémentaire.

Comment puis-je savoir si mes rentrées mensuelles sont calculées correctement ?

Chaque client reçoit un rapport financier trimestriel, avec une liste de tous les revenus et les dépenses, qui figurent sur son compte. Un tel rapport peut également être commandé à tout moment pour toute période. En cas de doute, le propriétaire peut consulter la documentation complète des frais. Notre société les maintient d’une façon organisée et protégée à ce que chacun de ces documents est disponible à tout moment.

Qu'est-ce qui se passe si le locataire cesse de payer ?

Notre politique à l’égard des locataires est basée sur l’établissement de relations de telle sorte, que s’il y a une perte de la stabilité financière ou toute autre situation aléatoire qui influe sur les paiements à temps, cette information arrive à nous très bientôt. Par conséquent, nous avons la capacité de réagir à l’avance et de proposer des solutions mutuellement acceptables.

Dans le cas où nous avons à faire non seulement avec les retards de paiement, mais aussi avec les difficultés en contact avec le locataire, à ce moment nous entreprenons des mesures formelles et juridiques, selon notre expérience résultant des cas précédents. Une procédure judiciaire est une éventualité, qui – dans les conditions du marché locatif non-social – se produit très rarement.

La discipline des paiements des locataires est sous notre contrôle constant. L’application de nos procédures financières internes développées pendant des années exclut la situation où le non-paiement nous échappe.

Le locataire

Je voudrais louer mon appartement à un étranger / un couple / des étudiants / une entreprise, etc. Pouvez-vous le garantir dans le contrat de gestion ?

Pour chaque contrat de location la décision finale sur un certain candidat pour le locataire est prise par le propriétaire de l’appartement. Nous consultons systématiquement le propriétaire pour les candidats intéressés, présentant toujours notre recommandation. Mais il est pas toujours possible de respecter pleinement les directives du propriétaire initiales pour le profil de locataire. En fait, bien souvent, c’est la qualité de la propriété qui influence le type de candidats intéressés par elle.

Pour cette raison, nous évitons de définir au stade précoce du contrat de gestion du profil exact du futur locataire. Néanmoins, à chaque fois c’est le propriétaire qui décide s’il accepte le candidat.

A quelle fréquence puis-je visiter ma propriété louée ?

Le propriétaire peut inspecter sa propriété à des intervalles raisonnables, mais d’une manière à ne pas troubler la tranquillité du locataire et toujours après un arrangement préalable concernant le moment de la visite.

Pour maintenir de bonnes relations avec le locataire, il est conseillé de déterminer les détails d’une telle visite. Des inspections trop fréquentes ne contribuent pas à la confiance mutuelle entre le propriétaire et le locataire. Dans le cas des propriétés gérées par notre société le propriétaire n’a pas besoin de visites personnelles dans son appartement.

Est-ce que le locataire a le droit de déclarer sa résidence dans mon appartement sans ma permission ?

L’obligation légale de déclarer sa résidence est encore en vigueur et se base sur la loi, de sorte que tout le monde – y compris un locataire – est obligé à déposer une déclaration de résidence. La déclaration de résidence temporaire dans un appartement loué est l’obligation légale d’un locataire envers la mairie. Le rôle du propriétaire est de confirmer la présence du locataire et ce rôle ne peut pas être refusé, puisque le contrat de location est signé.

Est-ce que la société entretient des contacts réguliers avec les locataires ?

Si les paiements sont effectués à temps et nous ne recevons pas de signaux alarmants de voisins ou de l’administration de l’immeuble, notre contact a lieu à l’occasion des rappels aux locataires sur les différents contrôles techniques obligatoires et les travaux effectués dans le bâtiment. Deux mois avant l’échéance du bail les locataires sont sondés pour leur volonté de prolonger le contrat pour une nouvelle période.

Nous contactons toujours les locataires à chaque fois quand les paiements ne sont pas réglés à temps, ou bien l’avance pour les charges n’est plus suffisante pour couvrir les factures.

Réparations, questions techniques

Qui couvre le coût des réparations d'électroménager dans l'appartement ?

Pour déterminer quelle partie du bail couvre les frais de réparation d’électroménager. le principe général que nous suivons est d’identifier la cause de la panne :
– si la panne s’est produite à cause du vieillissement naturel d’un équipement étant normalement utilisé ou de la vétusté, la réparation ou le remplacement de l’équipement est facturé au propriétaire.
– au contraire, si le défaut est causé par une mauvaise utilisation par le locataire, c’est lui alors à couvrir le coût des réparations.

Si une panne s’est produite, le locataire doit le signaler d’abord à nous. Ensuite, nous allons essayer de déterminer la cause d’avarie en faisant appel au service autorisé du fabricant pour une estimation éventuelle des coûts de réparation. Si la réparation est à la charge du propriétaire, nous obtenons son approbation et émettons une commande.

Que faire si le dépôt de garantie ne suffit pas à couvrir les coûts des réparations nécessaires après que le locataire quitte les lieux ?

Nous essayons d’éviter une telle situation en proposant des locataires une visite au moins un mois avant la fin du bail pour vérifier l’état de l’appartement et d’identifier les éventuels dommages, qui doivent être réparés avant la reprise des locaux . Si certains des défauts sont à financer par les propriétaires, nous en discutons avec eux à l’avance.

Le plus souvent, quand il s’agit d’un dommage à la responsabilité d’un locataire, nous le savons plus tôt que la date de remise de la propriété. Nous visons ensuite à convaincre le locataire de réparer tout seul, avant de retourner l’appartement, ce qui est toujours plus avantageux pour lui. Si nécessaire, nous pouvons l’aider en recommandant des professionnels éprouvés.

Quelle est la liste des réparations à la charge du locataire, et celle pour le propriétaire ?

La liste des réparations à la charge du locataire et le propriétaire est régie par la loi. Dans le cas du locataire, ce sont les petites réparations et l’entretien des appareils et équipements, auxquels il a accès. Sur le propriétaire – en principe – sont les dépenses liées à des travaux de rénovation, le remplacement des différentes installations, portes et fenêtres et généralement tout le matériel durable d’aménagement.

Je suis locataire

Pour nous, le secret de la gestion locative efficace est dans la façon de coopérer avec les locataires. Notre expérience a montré que les relations avec les locataires sur la base du respect mutuel et des règles communes claires offrent les meilleurs résultats pour toutes les parties.

Ci-dessous se trouvent les réponses aux questions les plus fréquemment posées par nos locataires. Si votre question n’est pas encore sur notre liste, contactez nous, nous publierons la réponse ici sous peu. nous contacter / demander plus d’informations

Loyer, charges

Combien il me faut pour louer un appartement ?

Avant de remettre les clés les propriétaires attendent les paiements suivants: (i) dépôt de garantie, ce qui vaut généralement l’équivalent d’un mois de loyer, (ii) loyer pour le premier mois ou pro-rata si le premier mois est incomplet, (iii) avance sur les charges pour le premier mois de location. Notre commission est due dans les trois jours ouvrables à compter de la date de la signature du contrat.

Est-ce que le propriétaire a le droit d'augmenter le loyer au cours du contrat ?

Si le bail est conclu pour une période fixe, les conditions ne peuvent pas être modifiés sans l’accord des deux parties. En règle générale, il n’y a pas de telles circonstances, qui justifierait l’augmentation du loyer. Si le propriétaire prévoit d’augmenter le loyer à la date anniversaire, le locataire est en informé deux mois avant la fin du bail.

Comment et à quelle fréquence sont les avance pour les charges régularisées ?

Le locataire paie une avance sur les charges tous les mois. Elle s’accumule sur son compte et est consommée pour couvrir les coûts des charges. Ces coûts sont par exemple les frais d’eau et de chauffage présentés par le syndic, l’enlèvement des déchets, mais aussi les factures d’électricité et de gaz. A tout moment, le locataire peut demander un relevé de son compte pour de connaître le solde actuel des fonds recueillis de son avance, après avoir déduit ces coûts. Il faut être conscient, toutefois, que le solde actuel de l’avance ne prend pas en compte le coût réel des services consommés, car il peut être calculé et régularisé seulement après avoir lu les compteurs, avec les coûts définitifs sur la base des montants réels de l’eau ou l’électricité utilisées, multipliées par des tarifs des fournisseurs.

Par conséquent à la fin du bail, lorsque l’appartement est rendu, nous effectuons une régularisation finale. En effet, c’est parce que à ce moment sel nous connaissons les valeurs finales des compteurs et nous pouvons le comparer avec l’état initial, ce qui nous donne la consommation réelle. La valeur de cette consommation est calculée sur la base du taux utilisés sur les factures des fournisseurs. Cela permet le locataire de payer seulement pour le coût des services effectivement consommés. C’est donc à la fin du bail que le montant total de l’avance sur les charges est définitivement régularisé, et la différence éventuelle est rendue au locataire ou doit être payée par lui.

Comment le coût des charges est régularisé lorsque, au lieu des avances, je suis censé de payer le forfait fixe ?

Dans certains cas, les propriétaires décident de ré-facturer au locataire les charges par un montant forfaitaire fixe. Une telle solution permet que le locataire paie un montant mensuel fixe pour couvrir le coût de tous les charges (l’eau, le chauffage, l’électricité, etc.). Ce montant ne sera pas régularisé à la fin du bail. En d’autres termes, si la consommation réelle sera plus élevée que la charge fixe, la différence devra être payée par le propriétaire, et si elle est inférieure, il aura le droit de garder le surplus.
Pratiquement, une telle solution est parfaite pour les petits appartements où, grâce à l’approche aux charges “au forfait”, il n’y a pas besoin de calculer des régularisations. Par contre si le bail est prolongé, nous analysons les coûts des charges à jour et ajustons le niveau du forfait pour tenir compte de la moyenne réelle.

Pendant les vacances, quand personne ne sera dans l'appartement, puis-je cesser de payer le loyer ou de payer au taux réduit ?

Chacun des 12 mois de la période pour laquelle le bail est normalement signé est parfaitement le même du point de vue du propriétaire, indifféremment du fait si le locataire reste dans l’appartement ou non. Ce qui peut être important pour le locataire, pendant la période où il n’y a personne dans l’appartement, il y aurait des économies évidentes sur des charges, ce qui conduira à un excédent sur l’avance mensuelle versée par le locataire.

Qu'est-ce qui se passe si je ne peux plus payer mon loyer à temps ?

S’il y a un risque de retard de paiement, laissez-nous savoir dès que possible. De cette façon, nous pouvons avertir le propriétaire et éviter toute incompréhension, une tension ou un conflit. Dans une situation où le paiement – malgré notre accord pour le report de son terme – est toujours dû ou il n’y a pas de contact avec le locataire, nous commençons la procédure de recouvrement. Il est important, par conséquent, que si le locataire fait face à des perturbations financières, il devrait rapidement entrer en contact avec nous, car il est toujours plus facile de trouver une solution amiable avant que la dette augmente.

Pouvez-vous couvrir le loyer du dernier mois avec des moyens du dépôt, car il n'y a pas de dommages dans l'appartement ?

Le dépôt est une mesure de protection pour le propriétaire en cas de frais découlant d’une mauvaise utilisation du bien par le locataire, ou des dommages aléatoires qui nécessitent des réparations. Il ne vise pas à couvrir le loyer pour aucun période du bail.

Je voyage beaucoup, mais je sais que je dois veiller à ce que les compteurs soient lus à temps par le syndic. Qu'est-ce qui se passe si je ne peux pas le faire ?

Le relevé des compteurs fait régulièrement est à la responsabilité du locataire, sur tout que les informations sur les dates de relevé prévues sont affichées dans l’immeuble toujours à l’avance. Très souvent, vous pouvez le faire vous-même et il suffit ensuite de contacter le syndic par téléphone, e-mail ou par nous. En l’absence d’un relevé, le syndic procédera à une évaluation de la consommation par la moyenne, ce qui peut affecter gravement le montant des avances futures à payer par le locataire.

Le bail, les questions formelles

Est-il possible de résilier un bail à durée déterminée ?

Un bail à durée déterminée, en fait, prévoit déjà la durée pour laquelle il a été conclu. Seulement quand l’une des parties ne respecte pas ses conditions, il crée les circonstances dans lesquelles il peut être résilié. En pratique, cependant, les parties peuvent prévoir des circonstances particulières où la résiliation du bail pour une durée déterminée sera possible. La solution, qui est toujours disponible indépendamment des circonstances, est le compromis entre les parties, auquel nous nous référons souvent dans notre pratique.

A quelle fréquence vais-je être visité par le propriétaire ?

En règle générale, nos propriétaires ont aucune raison de visiter leurs appartements loués mais si pour quelque raison il viendrait à cela, la visite aura lieu seulement sur rendez-vous avec le locataire et en sa présence.

Vais-je avoir de contact avec le propriétaire de l'appartement ?

Les contacts éventuels avec les propriétaires passent toujours à travers nous. Si pour une raison quelconque il y aurait un besoin pour une rencontre personnelle, nous le pouvons organiser, à condition que le propriétaire soit disponible.

Que signifie la gestion immobilière ?

C’est un service de gestion de la propriété immobilière, y compris le paiement de toutes dépenses, assurance du bon état technique, maintien du contact avec les locataires, etc. En d’autres termes, c’est est de prendre soin d’un appartement au nom de son propriétaire et donc aussi d’aider les locataires dans toutes les questions et démarches y liées.

Est-il possible de signer un bail pour deux ans ?

Les baux sont conclus généralement pour une période d’un an , et une telle période fonctionne bien pour les deux: nos propriétaires et locataires. Par conséquent, nous évitons la signature de contrats pour des périodes plus longues.

L'appartement comprend une espace de stationnement dans le garage, par contre je n'ai pas de voiture. Puis-je demander une réduction de mon loyer ?

Si le bail a pour objet un appartement avec un parking, le locataire peut, avec l’accord du propriétaire préalable, sous-louer le parking, mais seulement pour une période au maximum égale à celle du bail initial. Il est très fréquent pour les immeubles avec un garage souterrain que les habitants louent et recherchent à louer des places de stationnement, soit par le syndic, les agents de sécurité ou par une annonce affiché au panneau d’information placé dans la plus parts de cas à l’entrée de l’immeuble.

Est-ce que le locataire peut-il obtenir une assurance contre les dommages éventuels dans un appartement loué ?

Il est à souligner qu’il est probable que le locataire peut être à l’origine des dommages, pour lesquels il serait le seul responsable. Les compagnies d’assurance ont des offres qui permettent aux locataires de s’assurer contre la responsabilité civile à l’égard du propriétaire ou contre le vol de tout objet de valeur gardé dans l’appartement loué. L’achat d’une telle assurance est entièrement au locataire et ne constitue pas une obligation légale pour le moment.

Puis-je sous-louer une chambre à quelqu'un d'autre ?

Sur la base de nos baux, le locataire n’est pas autorisé à sous-louer l’appartement ou une partie de celui-ci, mais si le propriétaire est informé à l’avance de cette intention et l’accepte, une sous-location n’est pas exclue.

L’équipement

Combien de jeux de clés vais-je recevoir ?

Le locataire reçoit un jeux de clés par chaque personne déclarée dans le bail qui reste en permanence dans l’appartement.

Faites-vous une documentation photographique avant de donner les clés de l'appartement ?

Lors de la préparation de l’état des lieux des photos sont prises et ajoutées au protocole pour avoir une preuve de la description de l’appartement. En conséquence, lorsque le bien est rendu, il y a une possibilité de vérifier et de comparer si un certain dommage était présent au départ du bail.

Puis-je apporter mon propre mobilier ?

Le locataire peut apporter ses propres meubles, mais seulement s’il garantit le reprendre au moment de quitter les lieux.

Puis-je enlever une partie du mobilier de l'appartement ?

Il arrive que les locataires veulent se débarrasser de meubles appartenant au propriétaire. Dans une telle situation:

– il vaut la peine de consulter une telle démarche avec le propriétaire afin d’éviter tout malentendu, d’autant plus que des certains objets peuvent avoir une valeur différente pour le locataire et une autre pour le propriétaire,

– le locataire doit trouver un endroit où il peut stocker l’objet enlevé dans des bonnes conditions (température, humidité), puis le remettre à la fin du bail, tout à ses propres frais,

– dans certains cas, le propriétaire accepte d’organiser son propre transport des objets non désirés ou accepte d’en disposer.

Est-ce que le propriétaire pourrait m'acheter une télévision ?

Il arrive que, avant la signature du contrat de location, le locataire demande de fournir certains appareils supplémentaires ou un meuble spécifique et le propriétaire est d’accord, mais un tel accord doit être convenu à l’avance. En revanche, si le locataire achète lui-même quelque chose, il doit le prendre avec lui après la fin du contrat.

Si j'achète des meubles, est-ce que je serai remboursé par le propriétaire quand je déménage ?

Meubles achetés par le locataire, sans consultation préalable avec le propriétaire, doit être repris par le locataire au moment de la libération des lieux. Vous pouvez proposer au propriétaire leur rachat, mais il doit être pris en considération que le propriétaire ne soit pas intéressé de l’accepter.

Eclairage LED permets aujourd'hui d'économiser l'énergie. Est-ce que le propriétaire pourrait remplacer toutes les ampoules dans l'appartement avec des LEDs ?

À l’heure actuelle, il y a une grande variété de possibilités pour la sélection des sources de lumière en fonction de préférences, ce qui est la raison pour laquelle nous vous conseillons d’achetez des ampoules à vos frais, et quand vous partez – de les prendre avec vous. Le propriétaire n’est pas en obligation d’équiper un appartement avec un type particulier d’ampoules.

Est-il possible de fixer un filet contre les oiseaux sur le balcon ?

Dans le cas des filets d’oiseaux, il est conseillé d’obtenir en premier une approbation du syndic, car parfois ces types d’installations sont soumises à certaines directives ou limitations architecturales, comme la couleur du filet ou le partie de la façade au quelle il pourrait être fixé, etc. Le propriétaire n’est pas obligé de financer un tel équipement supplémentaire.

Si un mobilier achève la fin de sa vie, est-ce que le propriétaire m'achète un nouveau ?

Chaque situation est considérée individuellement, nous sommes guidés par une explication rationnelle et logique des causes de destruction – si le meuble est cassé, parce qu’il a été mal utilisé, a été brisé, etc., le locataire paie pour la réparation / achat d’un nouveau. S’il se trouve qu’il s’est détériorée en raison d’une utilisation normale, le propriétaire doit fournir un nouveau à sa place.

Relations avec les voisins

Que dois-je faire quand mes voisins sont bruyants ?

Dans une telle situation, si vous êtes dérangé pendant les heures de nuit ou quelques incidents arrive, il vous faut signaler le cas à l’organisme concerné : la garde municipale ou la police. Si quelqu’un écoute la musique trop fort, mais pendant la journée, vous entendez constamment un chien, une rénovation à côté ne cesse pas même qu’il est tard, la façon la plus efficace d’agir est une conversation polie avec la personne qui cause la nuisance ou de contacter l’administrateur du bâtiment (numéros de téléphone doivent être publiés sur le panneau d’information près de l’entrée).

Au contraire, si le locataire lui-même organise une soirée, il est convenu de s’excuser auprès des voisins les plus proches et leur faire savoir qu’il y aurait sans doute un peut de bruit. Cela aidera à éviter de gâcher les relations avec les personnes qu’on voit au quotidien, dont l’aide peut être parfois indispensable.

Puis-je louer un appartement si j'ai un animal ?

Si le propriétaire n’a rien contre, avoir un animal de compagnie ne vous exclut pas d’être un bon candidat pour la location. Il est très important que si vous décidez d’emménager avec un animal, vous devez assurer la propreté, l’hygiène, ainsi que de bonnes relations avec les voisins. Si l’animal provoque une nuisance pour les autres habitants de l’immeuble (par exemple aboient, hurlant, agressivité, etc.), les conséquences d’une telle situation repose uniquement sur le locataire et ça peut être considéré comme la raison pour une résiliation du bail.

Dois-je aviser quiconque quand, pendant mon absence, je laisse mes amis ou ma famille séjourner dans l'appartement ?

Juste en cas d’une situation imprévue, il est conseillé de nous fournir des informations sur votre longue absence dans l’appartement ou de nous laisser un contact à la personne séjournant temporairement dans l’appartement. Ceci n’est pas une obligation du locataire, mais il est conseillé “juste au cas où”. Il est important que les gens séjournant dans l’appartement ne perturbent pas la tranquillité des autres habitants de l’immeuble. Néanmoins, il doit être observé qu’il n’y a pas de personnes occupant l’appartement en permanence au-delà du nombre déclaré dans le bail.

Questions techniques

Que faire si quelque chose se casse dans l'appartement ?

Le mieux est denous contacter avec les détailles de la panne pour savoir où chercher d’aide. Nous allons trouver la solution la plus simple ou contacter un spécialiste ayant les qualifications appropriées. Il est très fréquent que nous avions déjà rencontré une panne similaire et nous avons déjà une solution simple et efficace. Sinon, nous allons faire appel à un service autorisé par le fabricant de la marque.

Puis-je peindre l'appartement selon mon goût ?

Dans ce cas, vous devez toujours consulter le propriétaire par rapport à tous les détails de la peinture choisie, tels que les couleurs ou la luminosité. Le locataire doit aussi prendre en compte; que le propriétaire peut espérer une restauration à la couleur initiale à la fin du bail.

Le bail fait une référence à «des petites réparations et l'entretien» de l'appartement, comment dois-je le comprendre ?

“Des réparations mineures et l’entretien” de l’appartement sont les questions qui se rapportent à petites pannes, qui peuvent se produire lors de l’utilisation, par exemple une poignée de porte desserrée, joint de robinet usé, etc. Il y a beaucoup de petites choses qui, avec peu de contribution du locataire peuvent facilement se régler. L’apparition de ce type de défauts est due au fait que quelque chose est normalement utilisé et doit être normalement maintenue.

“Maintenance” de la propriété est une utilisation d’agents de nettoyage appropriés, effectuer le nettoyage périodique des canalisations d’eaux usées, le nettoyage des vitres et des portes, le remplacement des cartouches dans la hotte, les joints, filtres, etc. Ce qui est également un entretien, c’est un examen annuel de tuyaux de ventilation et d’installation de gaz avec des appareils, si l’appartement est équipé du gaz.

Il est important que le locataire est conscient que s’il n’arrive pas à faire face, ou ne savent pas comment résoudre une panne particulière, il doit nous contacter. Nous avons déjà traité de la plupart des problèmes qui peuvent se produire dans un appartement, nous serons heureux de partager ces idées et de vous proposer des solutions efficaces.

Fait important, l’administration du bâtiment effectue des examens périodiques des installations communes : gaz, chauffage, ventilation ou l’électricité, qui sont sous la responsabilité de la copropriété. Dans le cas d’une telle inspection, le locataire est obligé de laisser l’inspection entrer dans l’appartement pour effectuer un tel contrôle. Si pour quelque raison le locataire n’est pas présent à l’appartement lors de l’inspection, il risque d’être facturé pour organiser une inspection ultérieurement.

S'il y a quelques petites taches sur les murs, est-ce que le propriétaire peut me facturer pour peindre tout l'appartement ?

Le locataire est tenu de garder les lieux dans les conditions hygiéniques et sanitaires appropriées. Cependant, certaines taches ou traces résultant d’une utilisation normale ne sont pas considérés comme des dommages pour lesquels le locataire aurait à payer. Ceux-ci sont, par exemple marques sur les murs près des lits, des tables, des cintres, autour des interrupteurs, des traces sur le plancher près de l’endroit où il y a des chaises, des tables, etc. A l’inverse, quand un enfant brosse un tableau sur le mur, ou si le des taches ou des rayures pourrait en aucun cas être considérés comme une utilisation normale, le locataire doit couvrir le coût réel ou estimé de la réparation des dommages.

La meilleure solution est quand le locataire lui même enlève toute trace de saleté avant de remettre l’appartement. Voilà pourquoi nous proposons toujours une visite avant la fin du contrat en vue d’évaluer l’état général de l’appartement et d’aider à l’évaluation de ce qui nécessitait l’attention du locataire avant la restitution finale des clés.

Questions divers

Puis-je garer dans le garage souterrain avec une voiture GPL (au gaz liquide) ?

Très souvent, les règles internes des bâtiments ne permettent pas le stationnement des voitures avec l’installation de GPL dans les garages et parkings souterrains, mais pour être sûr et certain vous devez contacter l’administrateur de l’immeuble particulier.

Quand je pars pour une période longue durée, pourrait-il quelqu'un de votre entreprise arroser mes fleurs?

Malheureusement, nous ne pouvons pas offrir des services supplémentaires tels que : l’arrosage des plantes, faire sortir les chiens, alimenter les chats, etc.

Dictionnaire

Avance sur les charges

– elle est déterminée sur la base des montants de frais mensuels pour l’eau, des eaux usées, le chauffage, la collecte des déchets ainsi que les factures d’électricité et de gaz (si présent dans l’appartement). L’avance sur les charges est soumise à une régularisation sur la base des factures reçues et les règlements de l’administration du bâtiment. A la fin du contrat la dernière lecture des compteurs est prise en compte pour nous permettre de calculer le coût de la consommation réelle. Cela garantit que le locataire ne paie que pour les services,qu’il a consommé.

Forfait sur les charges

– un montant mensuel fixe pour couvrir les charges, déterminé sur la base du coût moyen historique de tous les services publics tels que: l’eau, des eaux usées, le chauffage, la collecte des déchets, l’électricité et le gaz. Le forfait sur les charges n’est pas soumis à une régularisation.

Loyer

La rémunération du propriétaire pour le transfert de l’usufruit de ses locaux au locataire. Après avoir encaissé le loyer, le propriétaire paye avec ces moyens différents types de dépenses à sa charge, telles que des taxes, l’impôt foncier, les appels de fonds de rénovation du bâtiment, les frais d’entretien appelés par le syndic, etc.

Loyer pro-rata

– calcul du montant de loyer en proportion du nombre de jours, pendant lesquels la propriété est occupée par le locataire; utilisé lorsque le contrat n’a pas été signé au début du mois.

Intérêt légal

– il est une forme de compensation pour un retard de paiement au-delà de la date convenue dans le contrat. Le montant de l’intérêt légal applicable est défini par un règlement du conseil des ministres.

Dépôt de garantie

– il est une forme de garantie financière pour le propriétaire, versée par le locataire sous la forme d’un dépôt avant de recevoir les clés de l’appartement. Dépôt de garantie est restitué au locataire dans un mois après la restitution des clés (délai légal), déduction faite des frais de restauration des locaux à la condition du jour de la signature du contrat. Il ne vise pas à couvrir aucun frais mensuel location, en particulier le dernier mois du loyer.

Copropriété

– Ce sont tous les propriétaires, dont les locaux font partie d’un immeuble spécifique (habituellement un bâtiment avec son plot de terrain).

Coopérative de logement

– La doopérative est une association volontaire d’un certain nombre de personnes avec une composition et le capital variable, ce qui, dans l’intérêt de ses membres, excercises une activité économique commune. La coopérative fonctionne sur la base des lois spécifiques et de son statut enregistré.

Pouvoir

– Il est une déclaration d’intention du principal afin d’autoriser une autre personne pour accomplir en son nom des actions juridiques du mandant. Sur la base de ce mandat, le mandataire est autorisé à représenter le principal dans les relations juridiques avec d’autres sujets de droit, dans la mesure spécifiée dans le mandat.

Contrôles obligatoires

– ils sont effectués pour vérifier la ventilation, le gaz, l’électricité ou le chauffage central. Une personne équipée d’un dispositif de mesure approprié vérifie si l’état de l’installation est conforme aux normes et si elle est sûre et opérationnelle.

Notre société

IMMOPOLSKA est une marque du marché immobilier de Varsovie qui se traduit par la qualité, la responsabilité et la fiabilité.

La société fonctionne depuis 2007, au départ sous forme d’une activité économique unipersonnelle et maintenant en tant qu’un société à responsabilité limitée (sp. z o.o.).

  • Couverture locale
    IMMOPOLSKA est une agence immobilière locale et indépendante proposant la gérance des baux long terme. IMMOPOLSKA a été fondé et est géré par un agent et gestionnaire immobilier agréé, Rafał Przelaskowski. Nous opérons principalement dans le marché résidentiel à Varsovie.
  • Racines françaises
    L’inspiration pour une agence de gestion locative provient de l’expérience acquise à Paris, où une grande partie de la propriété résidentielle est occupée sur la base d’une location longue durée. La grande majorité de ces locations sont gérées par des nombreux agences de gestion immobilière à l’échelle locale. Pour la première année, la société exerçait à Paris sous la marque IMMOPOLOGNE, fournissant conseil et l’aide pratique pour les clients français intéressés à investir dans le marché immobilier polonais, avec sa forte rentabilité et des perspectives prometteuses de gain à long terme.
  • Location longue durée
    Aujourd’hui, le principal domaine de notre activité est la gestion des baux longue durée pour des appartements et des maisons appartenant aux particuliers et aux entreprises. Nous couvrons tous les quartiers de Varsovie. Nous avons commencé ces activités en Octobre 2007. En parallèle, l’entreprise gérait l’immeuble résidentiel de 64 à plat, ce qui nous a aidé à étendre la portée de notre expérience sur la comptabilité spécifique, ainsi que de garder le maintien de la grande infrastructure technique d’un bâtiment équipé de dispositifs tels qu’un système de chauffage central, les ascenseurs, le système d’alarme incendie et un garage avec système de stationnement hydraulique.
  • Mobilité, disponibilité, dédicace
    Nous sommes fiers d’offrir à nos clients une mobilité complète et temps de réponse court, ce qui est le résultats de notre focalisation sur un marché territorial spécifique et limité – Varsovie. Cela nous permet de donner du temps et de l’attention à chaque client, ainsi que aux biens immobiliers gérés. Nous connaissons nos bien gérées dans les moindres détails – la configuration et les dimensions des pièces, des listes détaillées de leurs équipement, et souvent même les voisins. Au nom du propriétaire nous gardons un contact personnalisé avec chacun des locataires, ainsi qu’avec le personnel du syndic d’immeuble.
  • Services supplémentaires d’agence immobilière
    Pour ses clients IMMOPOLSKA propose aussi des services immobiliers typiques: des transactions de vente et d’achat, recherche de locataire, conseil, développement de scénarios d’investissement dans l’immobilier à louer. L’activité de la société est assurée en permanence à l’égard de nos services de transactions, de gestion et de comptabilité.
  • Stabilité long terme
    La société se concentre sur la coopération à long terme avec les propriétaires, les locataires, ainsi que les employés. Cela nous permet d’accumuler efficacement l’expérience et offrir une relation stable entre l’entreprise et son environnement. Nous opérons dans une petite structure universelle, en évitant les coûts de fonctionnement élevés. En raison du risque de conflit d’intérêts, la société ne gère pas des biens immobiliers appartenant à son équipe.
immo-biuro-home

IMMOPOLSKA a son siège à Varsovie, ul. Kępna 2 B, près de la station de métro Stadion. Nos clients sont cordialement invités à nous rendre visite dans notre bureau, ce qui permet de vous présenter de manière exhaustive l’entreprise et ses services. Nous parlons anglais et français.

Contactez-nous pour plus de détails

nous contacter / obtenir plus d’informations

Equipe

Rafał Przelaskowski

Gestionnaire, agent immobilier

T: 501 135 765

przelaskowski.rafal@immopolska.pl

Rafał est diplômé de l’Ecole de Commerce de Varsovie. Il est un gestionnaire agréé (carte n° 18641), un agent immobilier (carte n° 9165) et un comptable certifié (certificat n° 52627- 2011). Après 10 ans de travail dans la culture de grandes entreprises, il a fondé en 2006 à Paris sa première agence immobilière IMMOPOLOGNE, qui proposait du conseil et recherche pour des investisseurs français intéressés par le marché immobilier polonais. En 2007 IMMOPOLSKA a été créée et basée à Varsovie.

“Gérer une agence immobilière est un travail le plus interdisciplinaire que j’ai jamais eu. C’est qui est le plus reconnaissant dans mon travail est de se rendre compte que nos clients nous ont donné leur pleine confiance en nous cédant la gestion d’une grande partie de leur patrimoine.”

Patryk Słowiński

Administrateur de biens

T: 796 704 001

slowinski.patryk@immopolska.pl

Comme un administrateur de biens, Patryk est responsable de la surveillance continue du parc immobilier restant sous la gestion de l’entreprise. Il est la personne de premier contact pour toutes les questions administratives et techniques pour les propriétaires, ainsi que les locataires. Il travaille dans le secteur de l’immobilier depuis 2010, ayant traversé une grande variété de situations et des attitudes des gens. Grace à sa tranquillité, la maîtrise de soi et de persévérance, Patryk fait efficacement face à tous les problèmes quotidiens, qui sont constamment et inévitablement présents dans son travail.

“Ce qui me développe chaque jour c’est la chance de rencontrer des gens exceptionnels. Le partage de mes connaissances et mes expériences me donne beaucoup de plaisir et de la motivation.”

Dariusz Zbiróg

Administrateur de biens

T: 606 791 502

zbirog.dariusz@immopolska.pl

Dariusz est un administrateur de biens qui est principalement responsable de la gestion des clients étrangers. Il est un excellent observateur – pendant de nombreuses années, il a étudié professionnellement le comportement et les choix des clients. Sa réticence dans l’évaluation de la situation lui permet d’être équilibrée et efficace. Il est un conseiller indépendant et objectif.

“J’ai toujours eu de la passion pour l’art et l’architecture en tant que l’ambiance où nous vivons et travaillons et la manière dont elle est organisée. Les projets immobiliers créent l’opportunité de partager des opinions avec des clients sur des sujets tels que l’esthétique ou la fonctionnalité. Dans mon approche je suis toujours un ancien principe romain des trois valeurs: la fermeté, l’utilité et la beauté – la très brève déclaration de la qualité.”